賃貸物件選びの流れ
住みたい物件を決めたならば、入居するために行うべきなのは賃貸契約です。
そして、さらに部屋が引き渡されるまではいくつかのプロセスを経ることになります。
この記事では、物件選びから入居するまでの流れについて見ていきます。
《契約を結ぶ前に》
賃貸物件を借りると、敷金の返還など原状回復関連のトラブルが起こる可能性があります。
ですから、そのようなトラブルを事前に防ぐ意味でも明確な線引きがなされる必要があります。
そのために平成16年に国土交通省住宅局がまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を事前に手に入れておくといいでしょう。
このガイドラインに記載されているのは、下記のようなことです。
・原状回復の定義
原状回復を貸借人が通常使用していて生じた自然消耗、損耗は除いて、故意や過失など貸借人の責任において生じてしまった損耗を回復することとしています。
これにより、貸借人の原状回復とは入居時の状態に100％戻すことはないということがはっきりとしました。
・通常の使用とは何か
そして原状回復を明確にするために、さらに通常の使用とは何かを明確にする必要があります。
ここでは、誰が借りても発生することとその貸借人の住み方、使い方次第で発生してしまったものとにわけて、誰が住んでも発生することは通常の使用に定義されることになります。
しかし、通常の使用のことがらでも手入れなどの管理が悪いために損耗がひどくなってしまった場合には、通常の使用の範囲から外れることになります。
ここから、貸借人の原状回復義務があるのは、貸借人の住み方、使い方次第で発生してしまったものと、管理が悪く損耗が非道くなってしまったものということがいえます。
・経年劣化
原状回復義務が生じても、そのものは経年劣化を考慮すると入居時の状態に戻すことが正しくはないことがあります。
すなわち、回復すべきものは入居時の状態ではなく、通常の使用をしていたときになっていたであろう状態にすることまでが義務となります。
自然に生じる経年劣化を考慮すると、入居していた年数が長くなれば貸借人の負担は軽くなります。
・施工単位
原状回復で行う補修工事は、その工事を行わなければならない最低範囲に止めるべきですが、なかには周辺のものとの調和、例えばタイルの色が違ってしまう、商品の規格が違って目立ってしまうなどがある場合には周辺も工事しなければなりません。
しかし、原状回復以外の工事については貸借人の責任ではないのでいろ合わせなどで行う部分に関しては貸貸人の負担となります。
これらの定義づけを大家・不動産会社と確認しておくことにより、退去時のトラブルは防ぐことが出来ます。
しかし、あくまでも過去の事例などを踏まえたガイドラインなので法的な拘束力があるものではないことも認識しておくべきです。
また、トラブルになった場合の争点となることと対策、訴訟に関する知識、契約書についてなど賃貸を借りる上で役立つ知識も多く掲載されています。
自分を守るのは最終的に自分です。
いかなる事態にも対応できるように正しい知識を持つことはとても重要なことといえます。
このガイドラインは（財）不動産適正取引推進機構にて入手することが可能です。
ガイドラインの入手はこちら
| 入居までの流れ |
-申込-
入居したい物件が決まったらまずは申込をします。
住所・職業・年齢・年収・保証人などを記載します。
大家はその申込に記載されて事項をもとに、入居審査を行うこととなります。
ただ、気をつけたいのは入居申込書は、入居するという意思確認のために提出する書類です。
提出した時点で、後からよりよい物件が見つかった時に、もう駄目だとあきらめなくてもよいのです。
とはいえ、むやみやたらにキャンセルすることは不動産会社、大家に迷惑をかけることになりますし、信用の面でも影響が出てくる可能性があるので、申込の段階から慎重に検討をしましょう。
そして、入居申込時には、「預り金」「申込金」など色々な名称がありますが、一定の金額をあずけることがあります。
このお金は入居申込書同様に、「借りる意志」を明らかにするものですので、お金を支払うからといって契約ができるわけではありません。
あくまでも契約は借主、大家双方の意思が合意し、契約書を交わして初めてなるものです。
そのような性質から、この「預り金」に関しては、審査結果の如何に関わらず返還されることになります。
したがって、後からトラブルとならないためにも「預り証」（×領収書）をもらい、返還されるということを明確にしておきましょう。
相場としては１万円～家賃1ヶ月分となります。
※保証人
入居申込書に記載する保証人は、万が一のことがあったときに、代わりに対応された家賃などを支払ってもらうことになります。
それだけに、大家側としても保証人の存在無しに入居を認めるのはリスクが高いので、敬遠したくなります。
たいていの場合には親兄弟など近親者が保証人になってくれるのですが、そんな保証人になってくれる人がいない、外国人で周りに知り合いがいないといった場合には、保証人のなり手がいません。
そこで保証人の代わりを果たしてくれる保証会社の存在が注目されます。
保証会社とは、文字通り保証人の代わりに入居者の万が一の時の家賃の補填を行ってくれる会社です。
不動産会社・大家が加入を義務づけるケースと不動産会社・大家に紹介してもらうケースとが主な利用方法になります。
この保証会社は、保証人と違い無料では手配できません。
賃貸物件と同様に保証会社に申込書を提出して、収入などの条件をもとに審査されて、その審査が通って初めて利用が可能です。
無事、保証会社との契約が済めば、初回保証料を家賃の50～75％、2年後の契約更新で更新料として家賃の25％～30％を料金として支払うこととなります。
ただ、この保証会社を受け入れるかは大家の許可がいるものです。
また、もしも滞納をした場合には、クレジットカードなどと同様に信用情報機関のリスト（ブラックリスト）に事故情報が載ることになります。
事故情報の後々車や家のローンの審査に不利となるものですから、簡単に利用できる保証会社でも気を抜いては支払いをすることはオススメできません。
そして、街頭の広告などで高額な料金を取るような悪徳業者にだまされることも無いよう注意しましょう。
↓
-入居審査-
入居申込書の情報から大家、不動産会社が入居するにふさわしいか、家賃をちゃんと支払ってくれそうかというところを見ます。
かかる日数としては２日～1週間程度かかるので、スムーズな解約をしたいと思うならば、その間に源泉徴収票や印鑑証明などの契約時に必要となる書類の手配を行っておきましょう。
審査では見る点は４つ
①年収
②雇用形態
③保証人
④人柄
となります。
①はいうまでもなく、資金力というものを見る場合に一番重要となる点です。
②は安定した雇用形態であれば、継続的な家賃の支払いが見込めるためです。
審査の基準としては正社員＞派遣・契約社員＞フリーター＞無職という順になります。
③は保証人ですが、怪我や入居者にお金が無くて家賃が滞納されるようなときに、代わりに家賃を保証して貰えるからです。
大抵は親兄弟などの近親者が多く、また信用的な意味でも友人よりもそのような近親者のほうが大家としてもよいとされます。
ただ、申込の項目で触れたように保証人となる保証会社に依頼したり、不動産会社として保証人不要システムを導入したりできるのでこの項目についてはいくらか融通が利くといえるでしょう。
④の人柄は家賃をきちんと支払って貰えそうな真面目な人柄ということはもちろん、入居後に近隣トラブルなどがないように「問題を起こしそうにない優しい人柄」が通りやすいといえます。
フリーターでも誠実さを見て貰えれば、雇用の不安定性を多少カバーできるので重要です。
↓
-重要事項説明・契約-
審査が終われば次には契約を交わすことになります。
しかし、その前に不動産会社、大家の持っている部屋の情報をきちんと入居者に教えてもらうことで初めて公正な契約となりえます。
そして、その説明が「重要事構説明」です。
この行為は宅地建物取引業法35条に基づくもので、行うのは「宅地建物取引主任者」という資格を持つ人だけができることになっています。
説明は宅地建物取引主任者が主任者証を必ず明示し（提示しないと罰則あり）、重要事項説明書という書面を交付してなされます。
書類は貸主と借主の双方に渡るように2通用意されるので、自分で保有することが可能です。
説明の中身は、物件の所在地や大家の氏名など、建物の登記簿に記載されている内容や法律的な制限、ライフラインなどの設備の設備状況、家賃、共益費、敷金、礼金、保証金などの貸借及び貸借以外に授受される金額、契約期間と更新に関する事項となります。
この内容について疑問点、不明な点があれば、説明を求めて納得がいくようにしたうえで契約するようにしなければなりません。
場合によっては日をまたいだり、事前に重要事項説明書をもらっておくこともすべきです。
ただ、この重要事項説明をするのは不動産管理会社を間に挟むときに行われるので、大家との直接契約では宅地建物取引業法において必要はないとされています。
説明の結果、内容に納得できず契約に至らなかったときは、それまでに支払った金銭は返還されることになります。
※宅地建物取引主任者だけが説明できるのですが、もし資格保有者以外が説明されなかった場合にはどのようになるかというと、説明を受け内容を承諾したことを重要事項説明書に署名・捺印した時点で、その説明は有効となります。
とはいえ、不動産会社に何もおとがめがないかというと、宅建業法違反ということで指導から免許の取り消しまでその行為の度合いによって異なる処分が下ります。
この説明において注意すべき点は次のようなことです。
・家賃・管理費・共益費等の費用
特に最初に支払う敷金礼金、仲介手数料、損害保険料などがいくらかかるかを知っておく必要があります。
通常この費用は家賃半年分とされています。
また、敷金に関しては、退去時の原状回復を差し引いて分だけ返還されるべきものなので、原状回復とはどのようなところまでなのかということも合わせて確認しておくことはトラブルを防ぐ為に必要です。
・家賃の支払い
銀行振込、手渡しなど家賃の支払い方法はどうするのか。
滞納してしまった場合、どうなるのかといったことを確認しておきましょう。
・禁止事項
ペット、ピアノ、共有部の自転車など禁止されている事項は何かを確認しておきましょう。
・設備
エアコン、キッチン、浴室などの備え付けの設備はどうなっているのか。
電気の容量は何Ａか、駐車場はどうなるのかというような建物に付随する設備の状況を確認しましょう。
・緊急連絡先
マンションなどでは管理会社がありますが、戸建ての賃貸などでも何かトラブルが起こった場合に修繕などの連絡をするところが必要です。
・更新
数年先のことですが、そのまま契約を続けたいときには契約更新料を支払って住み続けることが出来ます。
そのときに、いくらの更新料を支払うのかをあらかじめ確認しておきましょう。
・退去
借主が自分の意思で退去する場合、貸主が借主を退去してもらう場合、そのどちらにも契約解除のためのルールがあります。
例えば、一般的に契約の解除は1ヶ月前までに貸主に予告する必要があるとされています。
しかし、その予告期間は物件によっては異なる場合があるので、きちんと把握しておく必要があります。
その予告期間より早く退去した場合でも、契約で決まった期間は家賃を支払わなければならないのです。
逆に退去を迫られるケースとしては禁止事項を行ってしまった、契約とは違う内容のことに物件を使っている、
家賃を数ヶ月滞納したということが上げられます。
ですから、どのような場合がそのような事由となるのかを確認しておきましょう。
それらの説明に納得した上で行われる契約。
貸主、不動産会社、借主の３者もしくは貸主より委任された不動産会社と借主という2通りがあります。
契約書の内容は説明と同じか再確認します。
重要事項説明書と同様に署名捺印してしまえば効力が生じます。
決して後で後悔するようなことはないようにしましょう。
【賃貸契約に必要なもの】
・住民票：入居者全員のものが必要。発行から3ヶ月以内のもの
・本人確認証：運転免許証、パスポート社員証など
・収入証明書：サラリーマンは源泉徴収票や給与明細、自営業者は確定申告書の写しなど
・在籍（職）証明書：本人確認をより確実にするために職場や学校に発行してもらいます。
・印鑑：実印・認印が使えますがシャチハタは認めてもらえません。
・印鑑証明書：契約書に押す連帯保証人の印鑑は本物であると証明するために印鑑証明書が必要です。
・保証書：保証人となった事実を書面で明らかにするために不動産会社から渡された書類に連帯保証人が書影捺印をして提出します。
・収入証明書：連帯保証人自身の収入を証明する書類です。用意するのは入居者と同じもので大丈夫です。
↓
-引渡-
無事契約が済めばいよいよ物件の引渡です。
とはいえ、安心して入居してよいわけではありません。
その前に物件の状態を最終確認しておくべきです。
入居時にある傷、汚れをカメラで写真に取っておき、不動産会社と大家に通知しておきます。
また、部屋の内容から引越しの際に家具や家電、その他の荷物の配置を考えておきましょう。
そして、契約開始日に鍵をもらいます。